Come verificare se la planimetria corrisponde allo stato di fatto

Un immobile, per essere davvero in regola, deve parlare la stessa lingua su carta e nella realtà. È questa la base della conformità urbanistica e catastale: due parti distinte dello stesso controllo, necessario per acquistare, vendere, ristrutturare o anche solo stimare correttamente un edificio.

Verificare se la planimetria depositata coincide con lo stato attuale dell’immobile può essere fatto sia per una precauzione giuridica, ma anche fiscale e patrimoniale.

Conformità urbanistica: cos’è?

La conformità urbanistica definisce: lo stato attuale dell’immobile con quanto risulta agli atti comunali, ovvero con il progetto depositato in fase di costruzione o modifica. La disciplina è regolata dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), ma per comprenderla davvero bisogna conoscere l’evoluzione dei titoli abilitativi edilizi.

Un immobile può essere stato realizzato o trasformato legittimamente in base a:

• Licenza Edilizia (introdotta con la legge 1150 del 1942);
• Concessione Edilizia Onerosa (prevista dalla legge 10 del 1977);
• Permesso di Costruire (in vigore dal 2003 con il DPR 380/01).

Chi si appresta a verificare la regolarità urbanistica di un immobile deve partire proprio da lì: risalire all’epoca di costruzione e capire quale titolo ne legittima l’esistenza.

Il confronto, poi, va fatto con lo stato attuale: se tutto corrisponde, l’immobile può considerarsi conforme.

Se invece nel tempo sono state apportate modifiche (un tramezzo spostato, una veranda chiusa, un bagno ricavato da un ripostiglio) senza aggiornare i titoli abilitativi, la conformità urbanistica viene meno.

Condoni edilizi, sanatorie e regolarizzazione

Il legislatore ha previsto negli anni alcune finestre straordinarie per sanare situazioni irregolari, si tratta dei condoni edilizi, concessi nel 1985, 1994 e 2003.

In questi casi, chi aveva effettuato modifiche senza autorizzazione ha potuto regolarizzarle ottenendo una Concessione in Sanatoria. È un documento che ha valore equivalente a un permesso di costruire: certifica la regolarità delle opere sanate e consente di ottenere successivamente la conformità urbanistica.

Quando un condono non è più accessibile, resta la possibilità della dichiarazione in sanatoria, legata alla procedura prevista per interventi minori e dimostrabili tramite documentazione tecnica. In entrambi i casi, però, serve l’intervento di un tecnico abilitato, che dovrà redigere una relazione dettagliata e, se necessario, intervenire anche a livello catastale.

La verifica catastale: planimetria e stato di fatto

Oltre all’aspetto urbanistico, c’è la conformità catastale. Questa riguarda il confronto tra la planimetria depositata al Catasto e la configurazione reale dell’immobile.

Il documento da utilizzare in questo caso è la planimetria catastale, che può essere richiesta attraverso una visura catastale presso l’Agenzia delle Entrate, oppure direttamente online attraverso piattaforme dedicate al rilascio: della planimetria catastale online.

Per capire se corrisponde allo stato attuale, basta un sopralluogo da parte di un tecnico, che verificherà:

• dimensioni effettive;
• disposizione interna;
• destinazione d’uso dei locali;
• eventuali difformità evidenti rispetto al disegno depositato.

È importante chiarire che la conformità catastale non ha valore probatorio, a differenza di quella urbanistica. Non può essere utilizzata come prova in sede giudiziaria, ma è obbligatoria per il rogito notarile di compravendita dal luglio 2010. Senza di essa, l’atto non può essere stipulato.

Verifica preventiva prima della compravendita

Chi vende deve garantire che l’immobile sia regolare. Chi acquista ha tutto l’interesse a verificarlo prima di firmare qualsiasi proposta. È buona prassi, prima del rogito, incaricare un professionista per redigere la relazione tecnica integrata, che include:

• conformità urbanistica (confronto tra documenti comunali e stato attuale);
• conformità catastale (allineamento tra planimetria e realtà);
• indicazione del titolo abilitativo originario;
• verifica di eventuali sanatorie o modifiche successive.

Questo controllo è essenziale anche in caso di mutuo. La banca, infatti, può rifiutare l’erogazione nel caso in cui l’immobile presenti difformità non sanate.

Quando è indispensabile il controllo: successioni, donazioni, liti

Oltre alla compravendita, ci sono altri momenti in cui la verifica della conformità edilizia e catastale diventa cruciale. Ad esempio:

• successioni ereditarie: un bene non conforme può generare contenziosi tra gli eredi;
• donazioni immobiliari: il donatario può essere chiamato a rispondere delle difformità;
• cause civili per divisione di beni: senza conformità, la stima e la divisione patrimoniale sono fortemente compromesse.

In questi casi, la dichiarazione di conformità urbanistica ha un valore legale rilevante, potendo essere usata come documento probatorio.

Distinzione tra conformità urbanistica e catastale

Conformità urbanistica e conformità catastale non vanno confuse. La prima è legata alla regolarità dell’immobile dal punto di vista amministrativo e urbanistico, certificata da progetti e titoli edilizi. La seconda si limita a certificare che la rappresentazione grafica dell’immobile al Catasto è aggiornata e corrispondente allo stato di fatto.

Per regolarizzare un immobile privo di conformità catastale è sufficiente presentare un nuovo elaborato planimetrico tramite Docfa, firmato da un tecnico abilitato. In caso di difformità urbanistiche, invece, non basta aggiornare la planimetria: serve una sanatoria, con un titolo legittimante rilasciato dal Comun