Manfredonia, Riccardi: “Variante urbanistica: arriviamo tardi, male e senza qualità”
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Manfredonia, Riccardi: “Variante urbanistica: arriviamo tardi, male e senza qualità”
Arriva dopo più di un anno dalla consultazione pubblica la variante urbanistica che il Consiglio comunale di Manfredonia si prepara ad approvare non è un atto tecnico qualunque. Dietro parole apparentemente neutre, “recupero”, “riqualificazione”, “ristrutturazione edilizia”, “incentivi volumetrici”, si gioca una scelta concreta: stabilire in quali parti della città e del territorio potranno essere applicati premi di volume agli edifici esistenti.
In termini semplici: in determinate zone, chi possiede un immobile potrà chiedere di ampliarlo o demolirlo e ricostruirlo con una volumetria maggiore, secondo quanto previsto dalla legge regionale 36 del 2023. L’obiettivo dichiarato è positivo: migliorare il patrimonio edilizio, ridurre il degrado, favorire l’edilizia sociale, contenere il consumo di suolo. Ma proprio perché l’obiettivo è importante, il provvedimento deve essere chiaro, prudente e ben delimitato. E qui emergono diverse criticità.
La delibera nasce per individuare gli ambiti di intervento previsti dalla legge regionale. Dopo l’adozione del 29 luglio 2025, sono arrivate diverse osservazioni da cittadini e tecnici. Alcune sono state accolte, altre respinte. Tra le aree interessate figurano zone B e C, comparti CA e CB, zone agricole E, zone F intercluse, frazioni montane e perfino una zona D5E del litorale sud, inserita a seguito di un’osservazione del 24 marzo 2026. Il quadro, dunque, è molto ampio.
Il primo punto critico riguarda la chiarezza delle mappe. In più passaggi viene riconosciuta una non perfetta corrispondenza tra parte normativa e parte grafica. Il provvedimento richiama il principio secondo cui prevale il testo sulla cartografia. Ma una variante urbanistica non può reggersi soprattutto su questa formula. Le mappe devono essere nette, aggiornate, comprensibili. Il cittadino, il tecnico, l’ufficio comunale e l’eventuale giudice devono poter capire con precisione se un’area è dentro o fuori. Se la grafica è incerta, il rischio è semplice: interpretazioni diverse, pratiche edilizie controverse, contenziosi.
Il secondo nodo riguarda le zone F, cioè aree destinate a servizi, attrezzature pubbliche, standard urbanistici. Il provvedimento accoglie la precisazione secondo cui devono trattarsi di zone F interamente intercluse nelle zone B e C. È un chiarimento utile. Ma non basta. Una zona prevista per servizi non può essere considerata inutile solo perché non è stata ancora attuata. Prima di trasformarla in occasione edificatoria, il Comune dovrebbe dimostrare, area per area, che quel servizio non serve più davvero. Altrimenti il rischio è grave: perdere spazi pubblici futuri in cambio di nuova volumetria privata.
Il punto non è ideologico. È urbanistico. Una città non vive solo di case, ampliamenti e bonus. Vive anche di verde, parcheggi, scuole, attrezzature, spazi collettivi. Dire che un’area F è abbandonata può essere vero. Ma la risposta non deve essere automaticamente: costruiamoci sopra. La risposta corretta dovrebbe essere: serve ancora alla città? Può diventare verde, parcheggio, servizio, spazio pubblico? Se non serve più, perché? E con quale compensazione?
Ancora più delicato è il tema delle zone agricole. La delibera respinge la proposta di limitarne l’inclusione, sostenendo che gli indici edificatori sono bassi e che gli incrementi sarebbero minimi. Ma il territorio agricolo non si tutela solo guardando ai metri cubi. Anche piccoli ampliamenti, se diffusi, possono produrre effetti pesanti: più impermeabilizzazione, più recinzioni, più accessi, più pressione sulle strade rurali, più frammentazione del paesaggio. In campagna il problema non è solo “quanto” si costruisce, ma “dove”, “come” e “quante volte” si ripete lo stesso intervento.
La legge regionale nasce per migliorare l’esistente, non per trasformare lentamente l’agro in una somma di micro-espansioni. Per questo il Comune dovrebbe scrivere in modo esplicito che nelle zone agricole gli incentivi si applicano solo a edifici residenziali esistenti e legittimi, senza cambi di destinazione d’uso, senza nuovo consumo di suolo e con verifiche severe sui vincoli paesaggistici e idrogeologici.
C’è poi il caso delle zone CA e CB. La delibera comunale sostiene che anche le espansioni più recenti possono avere bisogno di riqualificazione, servizi e completamento. È vero. Non tutte le periferie nuove sono periferie riuscite. Ma qui serve una linea di confine chiara. Gli incentivi devono servire a migliorare edifici già esistenti, non a completare pezzi di piano non realizzati o a caricare ulteriormente aree ancora fragili. La parola “completamento” è pericolosa se diventa sinonimo di nuova edificazione mascherata.
Il passaggio più sensibile, però, è forse quello sul litorale sud. Un’osservazione chiede di includere una zona D5E del vigente PRG, relativa a insediamenti turistici di tipo balneare esistenti lungo la strada statale delle Saline. L’ufficio sostiene che quelle aree, in origine, erano riconducibili a una sottozona C del precedente Programma di Fabbricazione e che quindi possono rientrare negli ambiti della legge regionale. Ma il fatto che oggi siano classificate come D5E non è un dettaglio. La costa è un territorio fragile: paesaggio, rischio idraulico, accessibilità, pressione turistica, equilibrio tra interesse privato e interesse pubblico. In un’area del genere non basta dire che gli interventi saranno sottoposti ai vincoli vigenti. Bisogna indicare prima, con precisione, dove si può intervenire, dove no e a quali condizioni.
Un altro elemento che non può essere ignorato riguarda la procedura. Nel testo compare una data anomala: la registrazione dei piani esclusi dalla VAS risulta eseguita il 12 gennaio 2025, cioè prima dell’adozione della variante del 29 luglio 2025. Potrebbe trattarsi di un refuso, forse la data corretta è 2026. Ma in un atto urbanistico i refusi non sono dettagli innocui, soprattutto quando riguardano passaggi ambientali e procedurali.
La questione, dunque, non è dire sì o no alla riqualificazione. Manfredonia ha certamente bisogno di recuperare edifici degradati, migliorare quartieri incompleti, favorire interventi di qualità e rimettere ordine in parti urbane irrisolte. Ma la riqualificazione vera non coincide con l’allargamento generalizzato dei premi volumetrici. Un conto è rigenerare. Un altro è distribuire possibilità edificatorie su pezzi molto diversi del territorio, senza una gerarchia chiara e senza garanzie sufficienti.
La variante può essere utile se diventa uno strumento mirato. Può invece diventare fragile se viene applicata come una scorciatoia. Per evitare questo rischio servono poche cose, ma fondamentali: cartografie corrette e definitive; esclusione dei lotti liberi; verifica puntuale delle zone F; regole severe per le zone agricole; disciplina specifica per il litorale sud; controllo dei vincoli ambientali; monitoraggio pubblico degli interventi autorizzati.
La città deve sapere non solo che cosa consente la variante, ma anche che cosa impedisce. Perché un buon piano urbanistico non è quello che permette tutto. È quello che distingue, misura, protegge e orienta. Soprattutto in una città come Manfredonia, dove centro urbano, costa, agro, frazioni montane e aree di espansione convivono in un equilibrio già delicato.
La domanda finale è semplice: questa variante serve davvero a rigenerare la città o rischia di diventare un premio volumetrico diffuso? La risposta dipenderà dalle correzioni che il Consiglio comunale vorrà introdurre prima dell’approvazione definitiva. Qui si misura la qualità della politica urbanistica: non nella promessa generica di “riqualificare”, ma nella capacità concreta di stabilire limiti, condizioni e interessi pubblici non negoziabili.
Palombella Rossa
Angelo Riccardi.
