La verità dei Comparti CA e responsabilità della politica
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L’attuale campagna elettorale vede al centro del dibattito anche la situazione dei comparti CA, relativamente alla incompiuta realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e, ci si chiede quali sono state le cause e, se vi sono possibili soluzioni. Credo sia arrivato il momento di dire la verità storica e giuridica alle famiglie che vivono nei comparti. Mi scuso con i lettori di questa mia “invadenza” momentanea sui diversi temi della città, lo faccio al solo fine di dirottare la campagna elettorale sui veri problemi che ha la città (evasione fiscale, criminalità e corruzione, povertà e emarginazione, disoccupazione, disuguaglianze insopportabili, etc) e, concentraci tutti sulle possibili soluzioni.
Le opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi, condotte, rete idrica, elettrica e telefonica, verde etc) sono di competenza dell’Ente Comunale dietro pagamento da parte delle imprese e/o privati titolari del permesso a costruire degli oneri di concessione oppure possono essere realizzate direttamente dalle imprese/privati a scomputo degli oneri concessori, in questo caso le imprese devono rilasciare a favore dell’Ente Comunale apposita fideiussione bancaria o assicurativa a copertura di eventuali inadempienze delle imprese costruttrici (la fideiussione è stata rilasciata dalla Unipol SAI).
Nel caso dei comparti la stragrande delle imprese/cooperative/privati (costruttori) hanno concordato con l’Ente Comunale di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione primaria non pagando gli oneri concessori al Comune.
Il “modello” gestionale ed operativo è stato il seguente: le imprese costruttrici hanno costituito dei Consorzi (società consortili di scopo) per ogni comparto (CA1, CA4, CA5 e CA9 etc.), i quali avevano come unico scopo quello di realizzare le opere di urbanizzazione primaria, questi ultimi tramite contratto di appalto affidavano la realizzazione delle opere ad altre imprese (Mucafer, Murgo, Gianni Rotice Srl). In tutto il mondo si realizzano dapprima le opere di urbanizzazione primaria e poi si costruiscono gli appartamenti. Questo non è avvenuto a Manfredonia, perché? Le imprese/cooperative/privati titolari del permesso a costruire e, quindi proprietari dei terreni, in grandissima parte non avevano la forza finanziaria per sostenere subito i costi relativi alle opere di urbanizzazione, hanno costruito con i soldi dei promittenti acquirenti e con i mutui ipotecari man mano che realizzavano gli appartamenti. Imprese senza imprenditori e senza capitali, nate al solo scopo di approfittare del momento di crescita del mercato immobiliare.
E’, del tutto evidente che nei prezzi degli alloggi dei diversi comparti erano compresi anche i costi degli oneri di urbanizzazione primaria, che i proprietari o assegnatari hanno pagato integralmente alle rispettive imprese-cooperative costruttrici-privati titolari dei permessi a costruire, anche attraverso l’accollo di mutui ipotecari. L’altra domanda da porsi è: come mai nonostante le imprese abbiano incassato tutto il prezzo degli alloggi non sono state in grado di pagare le opere di urbanizzazioni ai Consorzi di cui sono soci e, quest’ultimi sono stati inadempienti nei confronti delle imprese materialmente esecutrici (Mucafer, Murgo e Rotice)?
Tre sono le risposte. La prima: le imprese costruttrici hanno utilizzato le somme finalizzate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione per altri scopi e finalità. La seconda: i costi di costruzione effettivi hanno superato i prezzi di vendita, pertanto vi sono state perdite operative che non hanno consentito di finire i lavori e, il cui rischio non è ricaduto sui falsi imprenditori senza capitali e senza imprese, questi ultimi pur di vendere tutti gli alloggi hanno stabilito prezzi troppo bassi rispetto ai costi di costruzione. La terza: vi sono state malversazioni, ruberie e azzardi morali vari che hanno portato le imprese/cooperative ad uno stato di insolvenza.
In altre parole, si è assisto alla nascita di aziende e cooperative pirati e senza scrupoli, guidate da persone senza alcun valore etico e morale, senza alcuna esperienza operativa e gestionale, senza impresa e capitali propri il cui unico obiettivo era quella di speculare e derubare le migliaia di famiglie che avevano il solo bisogno di avere una casa propria dopo decenni di blocco del Piano Regolatore Generale. Molte di queste famiglie vivono ancora la sofferenza di non poterla averla la casa, nonostante abbiano pagato tutto o buona parte. Tutto questo è stato possibile grazie ad un ambiente istituzionale e politico mal costruito e corrotto che ha favorito la nascita di imprese pirati, prenditori senza nessun scrupolo morale e senza alcuna responsabilità sociale verso la comunità e il suo territorio.
L’unica soluzione giuridica sarebbe quella di escutere le fideiussioni rilasciate dalla UNIPOL, già intrapresa dal Comune qualche anno fa, che ha consentito di terminare parte delle opere di urbanizzazione. Il paradosso è però che la compagnia di assicurazione sulle somme escusse si rifà sui proprietari degli alloggi e terrieri (circolo vizioso). Pertanto, a pagare saranno sempre e comunque le famiglie (purtroppo). La corruzione, la malversazione e l’azzardo morale sono stati dominanti per moltissimi anni nella città, proprio nel settore immobiliare, attraverso l’istituzione di veri e propri cartelli ai quali hanno partecipato imprese, professionisti e politici.
Questo è il momento della Verità per la futura classe politica. Non bisogna continuare ad ingannare la gente con false soluzioni, purtroppo quello dei comparti è latte versato, né può l’Ente Comunale sostituirsi ai Consorzi nella realizzazione delle opere di urbanizzazione. L’infrastrutturazione può essere perseguita solo con i soldi delle famiglie, non vi sono alternative. Chi dice cose diverse o non sa o è in male fede.
Questa situazione ci dice ancora una volta quanto sia importante la Politica, ignorarla e non prendersene cura è un atteggiamento miope e stupido.
Nicola di Bari
